ここでは皆さん一度は聞いたことのあるであろう不動産投資について解説します。
不動産投資の特徴、メリット、デメリット、どのような人が不動産投資に向いているのかがこの記事を読んでいただければわかります。
不動産投資の特徴
ここに記載するまでもないかもしれませんが、不動産投資はマンションの一室、一軒家、アパート一棟などを所有し、入居者に貸す代わりに賃料を得ることにより収益を生み出そうとする投資方法です。
所有する物件には私は大きく２種類あると思っています。
- 築浅、駅近など資産性の高い物件
- 築古、駅遠など資産性の低い物件
私は本業として不動産投資を行うのでなければ前者をお勧めします。
後者のほうが安く購入することが出来るので、自身でリフォームなどを行う技術があれば魅力的な物件に変えることにより入居者を集めやすくすることが出来ます。しかしこれは多くの人には難しいと思います。リフォームなどを行うことが出来なければ安く物件を仕入れられたとしても空室の期間が続き収益を生み出すことが難しくなります。
一方で築浅駅近物件であれば初期投資に必要な金額は増えてしまいますが、そうでない物件と比べれば安定して入居者もつくでしょうし、比較的低リスクで運用することが出来ます。また駅近といった価値は時間と共に失われにくいです。売却時にも高い金額で売れる可能性が高いと思いますので、このような物件をお勧めします。
続いて不動産投資のメリットデメリットについて確認しましょう。
メリット
- 比較的安定して家賃収入を得ることが出来る
- ローンを組むことにより少額で投資が出来る
- 手間がかからない
- 資産が残る
不動産を所有する時点で建物、土地など資産を保有することになります。株の場合には最悪資産が0となる可能性がありますが、不動産の場合にはこれ自体に価値があるために比較的安定して運用することが出来ます。
また投資用の不動産ローンを多くの銀行、金融機関が扱っています。居住用のローンと比較すれば金利が高くなってしまいますが、不動産所有に必要な全額を用意しなくても投資を始めることが出来ます。
最後に入居者が決まればほとんど手間はかかりません。どんなに忙しいサラリーマンでも出来ると思います。
デメリット
- 売買がすぐには出来ない
- 入居者がいない場合にはコスト負担が重くなる
- 管理費、修繕積立費、固定資産税、機器の修理、委託管理費などのコストがかかる
もちろんデメリットもあります。
一番のデメリットは売却がすぐできないことだと思います。株式など金融資産であれば売却後長くとも1週間あれば手元に現金が来ますが、不動産は数カ月単位で考えなければなりません。時には1年以上かかる場合もあります。急な出費には対応できないことを頭に入れておいてください。
また上記に書いたような様々なコストが毎月かかります。ローンを組んでいる場合には、入居者がいたとしても、毎月のキャッシュフローはマイナスとなる場合も多くあります。ローンが完済した時にそれ以降入居費が手元に入るようになったり資産が完全に自身のものになり、儲けが出るという仕組みの投資方法です。毎月お金が欲しいという人は絶対に手を出してはいけません。
不動産投資が向いている人
不動産投資には安定して儲かるチャンスがあると思っていますが、資金に余裕がある人しかするべきでないと思います。
未入居時のローン負担、管理費、修繕積立金、固定資産税、機器の修理など思いがけない出費が付き物です。これらが起きたとしても余裕があるという計算を必ず事前にしてください。
一方でこれらの条件をクリアしている方には強くお勧めしたい投資方法です。株、債券など金融資産だけで投資することに比べて分散投資をすることが出来ます。また不動産を所有することにより税制面で優遇を受けることが出来ることもあります。
物件により必要なコストは様々ですので、ご自宅の近くや今後成長が期待できそうな町の不動産屋に聞いてみることをお勧めします。
まとめ
私は不動産投資は分散投資をするために資産に余裕があるのであればしたほうがいいと思っています。株式などと比較し安定した収益が期待されます。しかし思いがけない出費がかさむこともありますので慎重に検討しましょう。
購入するのであれば、築浅、駅近など現時点で資産価値の高いものをお勧めします。最初のコストは高いですが、保有期間中の運用がスムーズにいく、高く売却できることなどが期待されます。
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